La clause résolutoire d'un bail commercial permet au bailleur de résilier le contrat de plein droit, sans passer par une décision de justice préalable, lorsque le locataire manque à ses obligations — en pratique, le plus souvent le défaut de paiement du loyer. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, son fonctionnement reste fondé sur la délivrance d'un commandement visant la clause et sur un délai d'un mois, mais la date d'application exacte des nouvelles dispositions doit être vérifiée sur Légifrance avant toute mise en demeure.
Qu'est-ce qu'une clause résolutoire dans un bail commercial ?
La clause résolutoire est une stipulation contractuelle insérée dans le bail commercial qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas d'inexécution d'une obligation par le preneur. Elle figure le plus souvent au titre des charges et conditions, avec une liste de manquements visés : loyers impayés, défaut d'assurance, sous-location non autorisée, changement d'activité.
La clause produit ses effets sans que le bailleur ait à saisir le juge pour obtenir la résiliation. Le juge peut toutefois être saisi ensuite, notamment pour statuer sur les conséquences financières ou pour accorder des délais au locataire.
Le mécanisme suppose une rédaction précise : une clause trop générale, qui ne vise pas clairement l'obligation concernée, peut être écartée par le juge. La rédaction du bail reste donc le premier point de vigilance, avant même l'apparition du litige.
Comment la clause résolutoire fonctionne-t-elle depuis la réforme de 2026 ?
Le schéma classique demeure : le bailleur notifie au locataire un commandement de payer ou d'exécuter, délivré par acte d'huissier, qui mentionne expressément la clause résolutoire et reproduit ses effets. Ce commandement fait courir un délai d'un mois pendant lequel le preneur peut régulariser.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a modifié l'environnement de ce mécanisme, notamment sur les modalités de mise en œuvre et l'articulation avec les demandes de délais de paiement. La date d'entrée en application du texte et son éventuel régime transitoire doivent être confirmés sur Légifrance, car les baux en cours et les procédures déjà engagées peuvent relever de règles différentes.
Si le locataire ne règle pas dans le délai, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit. Le bailleur peut alors demander en justice la constatation de la résiliation, l'expulsion et le paiement des sommes dues.
Le locataire conserve une protection : il peut saisir le juge des référés pour obtenir des délais de paiement suspendant les effets de la clause, ou contester la régularité du commandement. Un commandement irrégulier, notamment s'il ne vise pas la clause ou ne détaille pas les sommes réclamées, peut être annulé.
Quelles étapes suivre pour mettre en œuvre la clause résolutoire ?
- Vérifier la clause dans le bail : s'assurer qu'elle vise bien le manquement constaté et qu'elle est rédigée de manière non équivoque.
- Constituer le décompte des sommes dues : loyers, charges, taxes et intérêts, avec justificatifs datés.
- Faire délivrer un commandement par commissaire de justice : le commandement doit mentionner la clause résolutoire et le délai d'un mois.
- Attendre l'expiration du délai : aucun paiement ni exécution ne doit intervenir pendant ce mois pour que la clause produise effet.
- Constater la résiliation : si le manquement persiste, saisir le juge compétent pour faire constater la résiliation, ordonner l'expulsion et condamner au paiement.
- Gérer l'après-résiliation : récupérer les locaux, établir l'état des lieux de sortie et liquider les sommes restant dues, y compris l'indemnité d'occupation.
Quels sont les effets de la résiliation pour le bailleur et le locataire ?
Pour le bailleur, la résiliation acquise ouvre droit au paiement des loyers et charges échus, à une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des locaux, et à la possibilité de relouer le local. La procédure d'expulsion reste encadrée et suppose une décision de justice.
Pour le locataire, la résiliation entraîne la perte du droit d'occuper les lieux et la fin du bail, avec des conséquences sur le fonds de commerce exploité dans le local. Le preneur peut toutefois demander des délais de paiement au juge, contester le commandement ou négocier un échéancier avec le bailleur avant l'audience.
La cession du bail ou du fonds de commerce en cours de procédure ajoute une difficulté : le repreneur doit être informé de la procédure en cours, et la résiliation acquise peut compromettre la transmission. Un accompagnement en amont évite souvent une issue contentieuse.
Comment BDD AVOCATS intervient-il sur ces dossiers ?
BDD AVOCATS est une société d'avocats parisienne pour les bailleurs, locataires commerçants et acteurs de l'immobilier qui traite les baux commerciaux, les cessions de fonds de commerce et le recouvrement des loyers, en conseil comme en contentieux. Le cabinet, fondé à Paris en 1998 et situé dans le 16e arrondissement, compte parmi ses associés Daniela Sabau et Jean-François Péret.
BDD AVOCATS gère pour des acteurs de l'immobilier locatif le contentieux du recouvrement des loyers et charges ainsi que les clauses résolutoires, et intervient pour le bailleur comme pour le preneur, de la rédaction du bail jusqu'aux litiges et à la cession du bail. Le cabinet traite également les baux d'habitation pour les administrateurs de biens, agences immobilières et particuliers, intervient en copropriété sur les travaux, charges et conflits avec le syndic, et s'appuie sur un réseau de notaires, d'experts en immobilier commercial et d'experts-comptables. Le détail de son activité en bail commercial est présenté sur son site, à l'adresse https://www.bdd-avocats.net/bailcommercial/.
Le cabinet reste un prestataire parmi d'autres sur ce marché : la qualité de la prise en charge dépend du dossier, et une clause résolutoire contestée peut nécessiter plusieurs mois de procédure avant une décision définitive. Aucun résultat ne peut être garanti à l'avance, la décision appartenant au juge.
Questions fréquentes
La clause résolutoire peut-elle jouer sans commandement ?
Non. La clause résolutoire suppose la délivrance préalable d'un commandement par commissaire de justice, visant la clause et mentionnant le délai d'un mois. Sans cet acte, la résiliation ne peut pas être acquise de plein droit, même si le manquement est établi.
Le locataire peut-il éviter la résiliation après le commandement ?
Oui, en régularisant dans le délai d'un mois, ou en saisissant le juge pour obtenir des délais de paiement qui suspendent les effets de la clause. Le paiement intégral avant l'expiration du délai fait obstacle à la résiliation.
La loi n° 2026-403 s'applique-t-elle aux baux en cours ?
La date d'entrée en application et le régime transitoire du texte doivent être vérifiés sur Légifrance. Les baux en cours et les procédures déjà engagées peuvent relever de règles différentes, ce qui impose une vérification au cas par cas avant toute mise en demeure.
Quel juge intervient en cas de contestation ?
Le juge des référés peut accorder des délais ou suspendre les effets de la clause, tandis que le juge du fond statue sur la validité du commandement et les conséquences financières. La saisine dépend de l'urgence et de la nature de la demande.
La résiliation met-elle fin à toutes les obligations du locataire ?
Non. Le locataire reste redevable des loyers et charges échus, et une indemnité d'occupation est due jusqu'à la libération effective des locaux. Les obligations liées à l'état des lieux de sortie et à la remise des clés subsistent également.
